Der Immobilienmarkt auf Mallorca hat in den letzten 10 Jahren einen fast unvergleichlichen Boom erlebt. Die Immobilienpreise schossen in die Höhe und Mallorca wurde zu einem favorisierten Gebiet für Immobilieninvestitionen. Die letzten 2 Jahre hingegen waren von einem Boom weit entfernt. Die weltweite Wirtschaftskrise sowie die Immobilienkrise in Spanien haben dem Markt stark zugesetzt und Käufer sowie Investoren verunsichert. Wir wollen mit diesem Artikel versuchen, einen neutralen Überblick über die Entwicklung und die aktuelle Situation des Marktes zu geben. Dabei versprechen wir schon an dieser Stelle, dass wir auf „Schönmalerei“ negativer Entwicklungen vollständig verzichten werden. Über Kommentare und einen lebhaften Meinungsaustausch würden wir uns freuen.

Marktentwicklung: Mallorca in den letzten 10 Jahren

Der mallorquinische Immobilienmarkt hat einen fast unvergleichlichen Boom hinter sich. Dies dürfte  jedem, der sich für internationale Immobilienmärkte interessiert, bekannt sein. Aus diesem Grund möchten wir in diesem Artikel auch nur kurz darauf eingehen.

Als wirkliche Boomphase würden wir aus unserer Sicht die Zeit von der Jahrtausendwende bis in das Jahr 2007 hinein bezeichnen.  Kumuliert betrachtet stiegen die Quadratmeterpreise auf Mallorca in den letzten 10 Jahren um rekordverdächtige 167 %. Einzeln betrachtet konnten diese Werte bei hochwertigen Immobilien in außergewöhnlichen Lagen aber auch noch sehr deutlich übertroffen werden. Die größten Preissteigerungen konnten wir persönlich im Südwesten von Mallorca beobachten, besonders großzügige Villen mit unverbaubarem Meerblick haben hier spektakuläre Wertzuwächse verzeichnen können.

Gründe: Warum kam es zu dem Boom?

Betrachtet man die Boomphase mit etwas Abstand, kann man sicher eine Vielzahl von Gründen für die enorme Entwicklung anführen. Sicherlich einer der wichtigsten: Mallorca ist wunderschön. Das war aber nun schon immer so, und gibt es, zugegebenermaßen, auch noch andere schöne Flecken in Europa und auf dem Rest der Welt. Also warum ausgerechnet hier diese rasante Entwicklung?

Wir sehen hier besonders die Anstrengungen von Industrie und Regierung in einer entscheidenden Rolle. Die Tourismusindustrie sorgte mit gezielten Marketingkampagnen für eine nachhaltige Wahrnehmung Mallorcas und somit für ständig wachsende Besucherzahlen. Hohe Investitionen in die Infrastruktur der Insel sowie der Ausbau des Flughafens führten zu einer außerordentlich guten Erreichbarkeit. Durch die günstige Lage Mallorcas konnten so die wichtigsten Zentren Europas in ca. 2 Stunden erreicht werden. Die deutlich gesunkenen Preise für Flugreisen führten daraufhin zu einer deutlich höheren Mobilität, was einem Immobilienmarkt auf einer Insel immer sehr gut tut. Zudem müssen natürlich auch noch die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten erwähnt werden. Die Banken erkannten den Markt für Zweitwohnsitze auf Mallorca und begannen, gezielt Hypotheken an ausländische Kunden anzubieten. Ein Euribor, der bei nur knapp 3 % lag, führte zu günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und die Banken zeigten sich äußerst kooperativ. So war die Finanzierung in den meisten Fällen (selbstverständlich nicht immer) kein Problem.

Das Ergebnis war ein rasant wachsender Immobilienmarkt. Industrielle und Prominente entdeckten Mallorca als idealen Ort für einen Zweit-, oder auch Erstwohnsitz und machten Mallorca so zu einem der Hotspots in Europa.

Die letzten 2 Jahre auf Mallorca: Schwierige Zeiten im Immobilienmarkt

Die vergangenen Jahre waren wohl für alle Unternehmen im mallorquinischen Immobilienmarkt schwierig.  Die Weltwirtschaftskrise und die Immobilienkrise in Spanien waren und sind auch auf Mallorca deutlich zu spüren. Das Ergebnis: ein deutlicher Rückgang der Verkaufszahlen und Preissenkungen im unteren Preissegment.  Das obere Preissegment zeigte sich größtenteils unbeeindruckt. Zwar war die Situation nicht so dramatisch, wie es teilweise in der Presse beschrieben wurde, aber die Krise hat dazu geführt, dass einige kleinere Unternehmen aufgeben mussten und auch die Großen der Branche mussten sich teilweise verkleinern.

Aber wie kam es zu diesen neuen Entwicklungen? Zum einen sind hier sicherlich die Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise und der spanischen Immobilienkrise zu nennen: Durch die Krise geriet eine Vielzahl von Unternehmen weltweit in eine Schieflage, was sich auch direkt auf die finanzielle Situation einiger Immobilienbesitzer ausgewirkt hat. Ist man nun in einer wirtschaftlich schwierigen Lage, liegt der Gedanke nahe, als erstes die Ferienimmobilie zu verkaufen. Je dramatischer die persönliche Situation, desto größer ist auch die Bereitschaft, die Immobilie zu einem schlechten Preis anzubieten. So erklären sich die Preissenkungen. Normalerweise würde man dann davon ausgehen, dass bei solchen Gelegenheiten viele Investoren und private Interessenten „erbarmungslos“ investieren. Dies blieb allerdings aus, da die allgemeine Verunsicherung riesig war. Dies war, unserer Meinung nach, auch die schlimmste Auswirkung beider Krisen, da sie fast zu einem Stillstand im unteren Preissegment geführt hätten. Eigentümer die nicht verkaufen mussten, nahmen ihre Immobilien vom Markt. Potentielle Interessenten warteten ab, sei es aus Verunsicherung oder in Erwartung noch stärkerer Preissenkungen. All dies führte dazu, dass auf dem Markt für Immobilien bis ca. 500.000 € für einige Zeit nur sehr wenig Bewegung herrschte.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass der englische Käufermarkt so gut wie komplett eingebrochen ist. Die Engländer haben mit dem sehr schwachen Pfund kaum Kaufanreize, im Verkauf bietet sich allerdings eher Spielraum für Preissenkungen. Ein Blick auf den Verlauf des Wechselkurses zeigt, dass englische Interessenten für den Kauf einer Immobilie bei einem derzeitigen Wechselkurs von ca. 0,87 GBP/€ etwa 28% mehr zahlen als noch 2007 (Wechselkurs von durchschnittlich etwa 0,68 GBP/€). Im Verkauf hingegen können englische Kunden die €-Preise bis zu 22% senken und trotzdem erhalten sie in Pfund den gleichen Verkaufspreis wie 2007. Natürlich hat diese Entwicklung Einfluss auf das allgemeine Preisgefüge und einige Kollegen sind der Meinung, dass die Wechselkurse den Markt wesentlich stärker beeinflusst haben als allgemeine Auswirkungen der Weltwirtschaftskrise, wobei es sicherlich schwer fällt, das Eine von dem Anderen abzugrenzen.

Unstreitig ist allerdings die Auswirkung auf die Banken, die mit großer Zurückhaltung bei der Vergabe neuer Hypotheken reagiert haben.  Nach unserer Erfahrung liegen die Eingangszahlungen für Hypotheken ausländischer Kunden im Moment bei ca. 50% des Kaufpreises, bei spanischen Kunden bei ca. 20-30%. Ob man hier jetzt von einer abwartenden Haltung oder einer neuen Vernunft sprechen kann, wird sich wohl erst in den nächsten Jahren zeigen. Was eine Masse von leichtfertig vergebenen Krediten anrichten kann, haben wir alle zu sehen und zu spüren bekommen. Allerdings ist die Kreditvergabe eine wichtige Größe für das Funktionieren eines Marktes, dies gilt für die Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobilienmarkt im Speziellen.

Wohin geht die Reise? Der mallorquinische Immobilienmarkt in der Zukunft

Nachdem wir uns mit der Entwicklungen der letzten Jahre beschäftigt haben, wollen wir nun einen Blick in die Zukunft wagen. Derzeit zeigt sich der Markt aus unserer Sicht stabilisiert aber noch nicht erholt. Wir verzeichnen zum Jahresbeginn eine deutlich höhere Kaufbereitschaft. Kunden die Mitte des letzten Jahres noch gezögert haben, nutzen jetzt die Gunst der Stunde für einen Kauf. Auch unsere Kollegen melden wieder gute Verkaufszahlen, auch wenn wir alle sicher noch nicht auf dem Niveau der Boom-Jahre sind. Auch die Anzahl der Finanzierungen auf den Balearen haben mit einem Plus von 26,6% im Vergleich zum Vorjahr einen Sprung nach vorne gemacht, wobei ein Euribor auf einem historischen Tiefstand sicherlich hilfreich war. Die Zeichen stehen also auf Wachstum, aber wie groß wird dieses ausfallen? Steuern wir auf einen neuen Boom zu, der die vergangenen Jahre vielleicht sogar übertrumpft?

Optimistisch gesehen würden wir diese Frage sicherlich gern mit „Ja“ beantworten. Die vergangenen 10 Jahre haben vielen Unternehmen fantastische Umsatzzahlen beschert, in einem Markt, in dem man sich als Unternehmen sehr wohl fühlt, solange das Wachstum anhält. Allerdings denken wir nicht, dass es solch einen Boom mit diesen exorbitanten Preisanstiegen noch einmal geben wird. Der Markt ist ein wenig erwachsener geworden und wird in Zukunft wohl mehr für Nachhaltigkeit als für das berühmte „schnelle Geld“ stehen. Die Regierung der Balearen hat kompromisslose Baubegrenzungspläne verabschiedet, Großprojekte wurden und werden nicht genehmigt. Auch Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser zu bekommen ist ein hartes Stück Arbeit, in einigen Fällen unmöglich. Aus rein unternehmerischer Sicht sehen wir einige Regelungen sicherlich kritisch, da auch wir als Bauunternehmen auf Genehmigungen und vernünftige Zusammenarbeit mit den Behörden angewiesen sind.

Mit etwas Abstand betrachtet, werden diese Regelungen dem Markt aber höchstwahrscheinlich sehr gut tun. Ohne neue Großprojekte kann wieder ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hergestellt werden, was der Preisentwicklung bisher in jedem Markt der Welt gut getan hat. Die Boom-Jahre haben den Markt in einer Geschwindigkeit wachsen lassen, die nur über einen gewissen Zeitraum durchzuhalten war. Für die Zukunft gilt es, einen nachhaltigen Markt zu schaffen, der mit vernünftigen Rahmenbedingungen Vertrauen für langfristige Investitionen bildet. Diese Rahmenbedingungen sehen wir größtenteils als gegeben, weshalb wir mit der Erholung der gesamten Konjunktur und erfreulichen Zeichen aus dem mallorquinischen Immobilienmarkt mit einer positiven Marktentwicklung und wieder steigenden Immobilienpreisen rechnen. Natürlich, so werden viele an dieser Stelle sagen, dass wir als Immobilienunternehmen auf Mallorca die Lage so sehen. Wir haben mit diesem Artikel versucht deutlich zu machen, warum wir so denken und hoffen, dass wir diesen Standpunkt verständlich machen konnten. Über lebhaften Meinungsaustausch und Kommentare freuen wir uns jederzeit.

Weitere Quellen:

• Pressebericht der Kollegen von Engel und Völkers, finden Sie hier
• abcMallorca February /March 2010, Seite 72-75. Hier geht es zur Onlineausgabe des Magazins.
• Reaktionen und Kommentare zum Artikel: „Schnäppchenzeit: Ausverkauf auf Mallorca“ in unsere Gruppe auf Xing